מידע על נדל"ן בישראל

רובנו התרגלנו לחשוב על דירות ונדל"ן כעניין יציב; מאחר ורכישת דירה היא עסקה שמרביתנו עושים רק פעם בחיים, לא תמיד נהיה מודעים לשוק הנדל"ן הסוער וספציפית לעולם מחירי הדירות. מחירי הדירות נוטים לעלות ולרדת במחזוריות, אך התנודות אינן מקריות; הן קשורות קשר הדוק במה שקורה בחברה שלנו ובסביבתנו, ובמילים אחרות – ניתן ללמוד הרבה מאוד על העולם רק מתוך הצצה קלה במחירון הדירות הנוכחי.

הכל מלמעלה
בבואנו לדבר על גורמים המשפיעים על מחירי הדירות, בראש ובראשונה עלינו לשאת עינינו מעלה, אל מקבלי ההחלטות, שכן הקשר בין ריבית בנק ישראל למחירי הדירות הדוק: אף על פי שבבנק ישראל נטען שהריבית הנמוכה משפיעה על מחירי הדירות רק לטווח קצר, כאשר הריבית נמוכה – מחירי הדירות עולים. כאשר הריבית עולה, נטל החזרי המשכנתא גדל ומזרז את הורדת המחירים.

עוד גורם משמעותי מאוד בשוק הדירות ומחירן, הוא היצע קרקעות המדינה; עד לקיץ 2011, היצע זה היה נמוך. בעקבות מחאת הדיור, הודיעה הממשלה על שחרור קרקעות לבנייה, מה שגרר את הוזלת הדירות (יותר דירות בשוק משמעותן תחרות גדולה יותר והוזלת מחירים).

גורם נוסף שיש לקחת בחשבון הוא אבטלה; כשזו עולה, מחירי הדירות יורדים והסיבה לכך ברורה: פחות אנשים עובדים ועל כן ישנן פחות הכנסות ופחות בטחון לגבי הכנסות עתידיות מה שמוביל לחוסר רצון להתחייב לגבי השקעות כלכליות עתידיות. מאחר ורכישת דירה היא בדיוק השקעה שכזו – בתקופות אבטלה, מחירי הדירות יורדים גם כן. בתקופות של שגשוג תעסוקתי, מחירי דירות עולים בהתאם.

הגורם האנושי
עובדה מפתיעה היא שגם למחירי השכירות יש קשר ישיר למחירי הדירות; כאשר מחירי השכירות גבוהים, שוכרים רבים מחליטים שתמורת מחיר כה גבוה לא משתלם לשכור דירה ועדיף להמיר את תשלום השכירות בתשלום חודשי קבוע על משכנתא. מגמה זו מגדילה את הביקוש לרכישת דירות מה שמוביל, כמובן, לעליית מחירים בתחום.
גם למצאי הדירות העומדות למכירה בשוק השפעה ישירה על מחירי הדירות; ברגע שהיצע הדירות למכירה נמוך, מחירן עולה באופן כמעט אוטומטי.

גורם חשוב נוסף המשפיע על מחירי הדירות הוא קוני הדירות עצמם; בשנים האחרונות, למעלה משלושים אחוזים מרוכשי הדירות היו רוכשים שקנו דירות למטרות השקעה ולא מגורים. כל עוד הריבית נמוכה – מצב זה כדאי עבור המשקיעים, אך ברגע שהיא מזנקת, התופעה מתמתנת ומחירי הדירות יורדים שוב.

בחזרה לעתיד
עד כה, נוכחנו לדעת שמחירי הדירות אכן משקפים מגמות רבות מכלל תחומי החיים; התחומים הפוליטיים, תחום התעסוקה, תחום הדיור (כלומר מחירי השכירות) וכו'. תחום נוסף שיש לו השפעה ישירה על מחירי הדירות הוא הגידול באוכלוסייה. במקרים בהם הגידול באוכלוסייה מהיר (כמו למשל במקרה של עלייה חדשה לארץ), גם העלייה במחירי הדירות מהירה וקיצונית יחסית. בטווח הרחוק, הגידול הטבעי באוכלוסיית המדינה יחד עם התדלדלות שטחי הבנייה – ישפיעו גם הם על מחירי הדירות.

אם נביט על כלל הגורמים שמשפיעים על תנודות מחירי הדירות בישראל, נבין שכל ניסיון לנבא את המגמות שנראה בתחום זה השנה – סופו לעלות בתוהו, שכן איננו יכולים לדעת ולקחת בחשבון גורמים עלומים. לכן, אם אתם מתכננים לרכוש דירה, אך מתלבטים אם עכשיו זה הזמן הנכון או שאולי עדיף להמתין, כדאי לבחון את השוק בהתאם למצבו הנוכחי; בדקו את כל הפרמטרים הנ"ל, השוו מחירים והסיקו מסקנות לגבי החודשים הקרובים בלבד.

נד-נד: מהם הגורמים העיקריים שמשפיעים על מחירי הדירות?

מידע על נדל"ן בישראל

אחת מההחלטות החשובות והגדולות בחיינו, היא ההחלטה לרכוש דירה משל עצמנו. זוהי ללא ספק אחת הרכישות היקרות ביותר שאנו מבצעים במהלך חיינו ובדיוק מהסיבה הזו, מומלץ מאוד לבטח את הדירה שלנו בעת הרכישה.

עומדים כעת מול רכישת דירה ומתלבטים האם לרכוש ביטוח דירה עבורה? התחילו מלקרוא את הכתבה הבאה. אשתי ואני רכשנו לא מזמן דירה, ומהר מאד הבנו כי רק ידע מספק על ביטוח דירה ומשמעותו בפועל יוכל לעזור לנו לקבל את ההחלטה בצורה מושכלת.

בונים על זה: מהו ביטוח מבנה?
ביטוח הדירה נועד להגן עליכם במקרים של נזק למבנה הדירה ולתכולתו בשל סיכונים שונים. כשזה מגיע לביטוח דירה, קיימים שני סוגי ביטוחים עיקריים: ביטוח מבנה וביטוח תכולה. את שני הביטוחים ניתן לרכוש יחד או בנפרד, כשהביטוח הבסיסי ביותר הוא ביטוח המבנה; פוליסה זו מכסה נזקים הנגרמים למבנה ולחלקי בניין הצמודים לו (מרפסות, קירות, דלתות, חלונות וכו'). הפוליסה מכסה נזקי שריפה, נזקי טבע שונים ונזקים הנגרמים מפיצוץ (אך לא כתוצאה מפעולות טרור) ומחיר ביטוח המבנה נקבע בשקלול סכום העלות של בניה מחודשת של המבנה (סכום ערך הקרקע ושווי השוק של הדירה אינם כלולים בתחשיב זה).

טרם רכישת הביטוח, מומלץ לבדוק מהם הצרכים והפרמטרים האישיים שלכם, שיש להביא בחשבון; אם הדירה שאתם רוכשים ניצבת במקום בו עלול להיגרם לה נזק משמעותי כתוצאה מסופה – יש לקחת זאת בחשבון וכנ"ל לגבי חשש מרעידות אדמה או כל דבר דומה לכך. נכון, התוספות ייקרו את הפוליסה שלכם, אבל במקרה של אסון – חס וחלילה – הדבר ישתלם לכם וממילא עדיף להגדיר קודם כל מהם הצרכים שלכם ורק אז לגשת להשוואת המחירים.

סוף מעשה במחשבה תכולה
הסוג השני של ביטוחי הדירה הוא ביטוח תכולת הדירה. ביטוח זה מכסה את רוכשיו מפני נזק או אובדן רכוש הנגרם לרכוש שנמצא בתוך כתלי הבית המבוטח. כך, במקרה של נזק לרכוש המשמש אתכם לחיי היומיום – כגון מוצרי חשמל, ביגוד וריהוט – או פגיעה או אבדן של חפצים יקרי ערך שנצברו ברבות השנים (ספרים ויצירות אמנות, למשל), תהיו מכוסים, לפחות באופן חלקי; שווי תכולת הדירה נקבע על פי המידע שתמסרו לחברת הביטוח, או באמצעות הערכה של שמאי מומחה.

במסגרת ביטוח תכולת הדירה, בנוסף לכיסוי נזקי הרכוש אתם זוכים גם לביטוח אחריות חוקית כלפי צד שלישי ובביטוח חבות המעבידים כלפי מי שמועסקים על ידיכם בדירה. המשמעות היא שתהיו מכוסים במקרה ותוגש נגדכם תביעה על ידי אדם שנפגע בדירתכם, או אם עובד משק בית יגיש נגדכם תביעה לפי דיני הנזיקין מעל לסכום האמור להיות משולם על ידי הביטוח הלאומי.

תו תקן
בין אם תבחרו בפוליסה משולבת ובין אם תבחרו רק באחת מהפוליסות, כאשר תשוו את מחירי הביטוח זכרו לבדוק את תקינות הפוליסה; שימו לב שהיא כוללת את כל מרכיבי הביטוח בהתאם לחיובי משרד האוצר – לחברות הביטוח אסור להפחית מהפוליסה הבסיסית התקנית. נוסף על כך, בדקו את התנאים שמוצעים לכם בחברות הביטוח: הנחות ומבצעים, זמן קבלת התשלום במקרה של תביעה, זמינות מוקד השירות וכמובן – גובה ההשתתפות העצמית.

מסודרים: כל מה שאתם צריכים לדעת על ביטוח דירה

מידע על נדל"ן בישראל

מצאתם דירה ולקחתם משכנתא? אם כך בטח כבר גיליתם, כפי שקרה גל לי, שהבנק מחייב את נוטלי המשכנתא בקניית ביטוח משכנתא. הדבר הראשון שצריך לדעת בהקשר זה, הוא שאין חובה לקנות את ביטוח המשכנתא מהבנק וזכותכם לחפש ביטוח זול יותר.

ביטוח המשכנתא, מתייחס בעצם לשני ביטוחים שונים: האחד הוא ביטוח החיים, שמבטח את נוטלי המשכנתא. כך, במקווה שאחד מהלווים – חס וחלילה – נפטר, הביטוח אחראי להחזיר את המשכנתא לבנק (ובכך פוטר את בן הזוג החי מהתמודדות עצמאית עם הלוואה כה גדולה). כך, עושה הבנק שני דברים: גם מבטיח שבמקרה הצורך רוב המשכנתא תוחזר לו וגם מגן על הלווים מהיקלעות למצוקה פיננסית קשה.

השני הוא ביטוח הדירה או הנכס, המבטיח כיסוי במקרה של נזק שנגרם לנכס (וכך למעשה מבטיח את שווי הנכס שכנגדו נלקחה המשכנתא). כאן מדובר ביתרון משמעותי עבור המבוטח, שכן במקרה הצורך (לא עלינו), יכוסו נזקים שעלולים להיגרם לנכס.

על כל צרה
מבולבלים לגבי מרכיב ביטוח החיים שבביטוח המשכנתא? זה בסדר, גם אני לא ממש הבנתי הכל בתחילת הדרך. אנשים רבים נוטים להתבלבל ולהבין את מרכיב ביטוח החיים שבביטוח המשכנתא כביטוח חיים. זוהי טעות; במקרה בו חס וחלילה אחד מהלווים ימות, שאריו לא יקבלו סכום כסף משמעותי מהביטוח. מה שכן, בזכות ביטוח המשכנתא, הלווה יודע שבמקרה של מוות – הלוואתו תיפרע על ידי חברת הביטוח ולא "תיפול" על שאריו.

כעת אתם מבינים שגם אם יש לכם ביטוח חיים, אתם אינכם פטורים מלקיחת ביטוח המשכנתא.

לעומת זאת, מטרתו של מרכיב ביטוח הדירה שבביטוח המשכנתא הוא לשמור על ערכו של הנכס במקרה של נזק. חשוב לדעת שגובה הביטוח במקרה זה, נקבע לפי הערכה גסה של הנכס שקניתם, ולא על פי המחיר ששילמתם עבור אותו נכס. "סכום הכיסוי", אם כן, הוא מונח שעשוי להיות רחוק מסך הכסף ששילמתם עבור דירתכם, אבל לפי סכום זה יחושבו הנזקים – אם יקרה לנכס משהו. על פי סכום זה ייקבע גם גובה התשלום החודשי שלכם לביטוח המשכנתא.

על הגובה
אז כיצד נקבע גובה ביטוח המשכנתא? ובכן, תלוי: אם קניתם דירה חדשה, את גובה הביטוח יקבע שמאי, תוך התחשבות בשלל גורמים (מיקום, סוג הנכס, גודלו וכו'). אם קניתם דווקא דירה מיד שניה, סכום הביטוח כבר קבוע מראש אבל ביכולתכם לערער על סכום זה ולבקש להקטינו או להגדילו – בכפוף לחוות דעת של שמאי. כדאי לוודא שסכום הכיסוי משקף, פחות או יותר, את שווי הדירה.

חושבים גם עליכם
לסיכום, ביטוח המשכנתא אולי נראה בתחילה כהוצאה גדולה ומיותרת, אבל האמת היא שלא כך הדבר; כפי שניתן להבין, הביטוח מתחשב גם בכם ומנסה לגונן עליכם מפני צרות בלתי קרואות בעתיד. חשוב לדעת שביטוח המשכנתא לא מכסה כל נזק שייגרם לנכס שבבעלותכם (נזקים שאינם מכוסים, למשל, הם כאלה שנגרמו בגלל טרור, או בשל הריסת המבנה על ידי הממשלה), אך החיוב לקחת אותו הוא דווקא דבר חיובי; כך תוכלו להיות רגועים ולדעת שגם בזמנים קשים לא תיתקעו עם חובות שהם מעבר ליכולתכם הפיננסית.

ללכת על בטוח – חשיבותו של ביטוח

מידע על נדל"ן בישראל

מחפשים דירה לקנייה – בין אם לצורכי מגורים ובין אם לצורכי השקעה? אם כך, מחירי הדירות בישראל הם נושא רלוונטי עבורכם עד מאוד. השנה האזרחית החדשה רק החלה ופרט לתחזיות, איש אינו יכול לדעת בוודאות מה יעלה בגורלם של מחירי הדירות: האם הם יעלו? אולי דווקא ירדו? וכמה – אם בכלל – השפיעה מחאת הדיור של קיץ 2011 על השוק? כאחד שזקוק כיום לרכישת נדל"ן חשבתי לשתף אתכם בכל מה שקורה בשוק הדינאמי הזה כרגע.

כאמור, התשובות לשאלות אלו ספקולטיביות בלבד בשלב זה, אך ניתן לומר שכרגע מצב השוק מאיר פנים למתעניינים ברכישת דירה; בעקבות מחאת הדיור, נקטה הממשלה במספר צעדים שהיטיבו עם רוכשי הדירות: קרקעות חדשות שוחררו עבור בניה, היצע הדירות החדשות זינק באחת והביקוש לדירות צנח, מה שהוביל – בין היתר – גם לירידת מחירים.

בתל אביב אף נרשם שפל בחודש אוקטובר 2011, עם ירידה של חמישים אחוזים ברכישת דירות חדשות – מה שהכין את הקרקע עבור דירות במחירים אטרקטיביים במיוחד, מגמה הניכרת כעת, בתחילת שנת 2012.

חושבים פעמיים – מרוויחים פי שלוש
בחודש נובמבר 2011 דווח שכמעט בכל הערים נרשמו ירידות מחירים של דירות יד שנייה; בתל אביב, גבעתיים ונתניה, ערים שהובילו בעבר את מגמת עליית המחירים, נרשמו ירידות מחירים בגובה של כשישה אחוזים ובהחלט ניתן לשייך ירידה זו להשפעת המחאה החברתית.

בין היתר, המחאה גרמה לרוכשים פוטנציאליים לחשוב היטב על עסקת הרכישה שלהם – מה שגרם למוכרי הדירות לחוש בירידת מחירים קרובה והולכת ובעקבות כך גרמה להם גם להפגין התגמשות ולהוריד מהמחירים שדרשו מראש.

כלל הגורמים הללו יחד – כולל הדיבורים על מיתון כלל עולמי המתקרב ובא – גורמים למחירי הדירות להיות אטרקטיביים במיוחד, דווקא עכשיו.

עושים (סקר) שוק
החלטתם לנצל את מצב השוק ולהשקיע ברכישת דירה (או דירות). עד כאן הכל טוב ויפה, אולם ברור שגם כאן – בדומה לתחום צרכניים אחרים – כדאי להיות צרכנים נבונים, לבדוק את השוק, להשוות את המחירים כמו שצריך ורק אז לקבל החלטה לגבי הדירה שאותה תרצו לקנות.

אפילו אם מצאתם דירה שנראית לכם כדירה המתאימה לכם – הן מבחינת המחיר והן מבחינת שיקולים אחרים כמיקום, מספר חדרים וכו' – אל תוותרו על סקר שוק השוואתי; חפשו דירות דומות בסביבה, גשו לראות אותן והתמקחו על המחיר – במקרה שמדובר בדירות מיד שנייה.

אם תוכיחו למוכרי הדירה שאתם רציניים בקשר לדירה שלכם, ייתכן מאוד שהם יתגמשו לקראתכם באופן משמעותי, כך שבכל מקרה אל תקבלו את הצעת המחיר הראשונה כהצעת המחיר האחרונה ונסו להגיע לעמק השווה.

טובים השניים
דרך נוספת לנסות ולהשיג מחירי דירות אטרקטיביים, היא הצטרפות לקבוצת רכישה. מילים רבות נשפכו על קבוצות הרכישה, מעין מגמה שצצה בשנים האחרונות, אך בפועל מדובר בצעד צרכני נבון: כיחידים, כוחנו הצרכני מוגבל, בעוד שבקבוצה, ניתן להשיג הנחות יפות מאוד על מחירי דירות חדשות ועל כן לא כדאי לפסול את האפשרות הזו מראש; כשאתם מחפשים דירה, בהחלט מומלץ לבדוק האם קיימת או מתארגנת קבוצת רכישה באזור המגורים בו אתם מתעניינים. אל תשכחו: כשמדובר בדירות, גם הנחה של מספר אחוזים מיתרגמת בסופו של דבר לאלפי שקלים ולכן אל תתפשרו, עד שתמצאו את הדירה המתאימה לכם – הן מבחינת תנאי הסביבה והן מבחינת המחיר.

בהצלחה!

ותודה לדפני ליף: מחפשים דירה לקנייה? מחירי הדירות יחייכו אליכם